El desistimiento anticipado en arrendamientos de local de negocio.

Análisis de la Sentencia del Tribunal Supremo 1469/2025 de 21 de octubre de 2025.

En los últimos días ha surgido un notable revuelo jurídico tras la publicación de una reciente sentencia del Tribunal Supremo que aborda un problema frecuente en los arrendamientos de locales: qué consecuencias tiene que el arrendatario abandone el inmueble antes de tiempo cuando no existe un pacto expreso de desistimiento anticipado.

El caso sometido a revisión trataba de un contrato de ocho años que el inquilino resolvió unilateralmente, entregando las llaves al arrendador. Este, al no poder exigir ya el cumplimiento estricto del contrato, reclamó de forma subsidiaria el pago íntegro de todas las rentas pendientes, cuantificadas en 33.300 euros. Tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vigo como la Audiencia Provincial de Pontevedra, en segunda instancia, respaldaron esta pretensión al entender que se trataba de un cumplimiento por equivalente, sin posibilidad de moderar la cantidad dado que lo que se solicitaba y se concede no es una indemnización de daños, sino el pago de las rentas adeudadas, al haber promovido el demandante el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC).

Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación del arrendatario y fija un criterio relevante: al tratarse de un arrendamiento de uso distinto de vivienda, regido por la autonomía de la voluntad (art. 4.2 LAU), las partes podían pactar las consecuencias de un desistimiento injustificado. Si no lo hicieron, no se puede presumir automáticamente el derecho del arrendador a cobrar todas las rentas futuras, sino que deben aplicarse las reglas generales sobre indemnización de daños y perjuicios.

La Sala recalca que, cuando el arrendador reclama una suma fija sin pretender ya la continuidad del contrato, lo que realmente está solicitando es una indemnización por lucro cesante. Y esa indemnización exige prueba del daño y un juicio de ponderación: debe analizarse si el local podía volver a arrendarse en un plazo razonable y si ese eventual nuevo arrendamiento mitigaría el perjuicio económico.

A partir de esta doctrina, el Supremo modera la indemnización y reduce la cantidad reclamada. La sentencia establece así un principio esencial: cuando no existe pacto de desistimiento, el arrendador no puede exigir automáticamente el 100% de las rentas futuras; la indemnización debe ser razonable y susceptible de moderación.

La siguiente presentación contiene un resumen de los aspectos principales de la Sentencia.

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